本次征求意见共收到各类电子邮件20封，经梳理，各类意见建议共计22条，主要包括以下几个方面：
一、物业服务管理质量方面
1、关于高空抛物，建议在物业区域内安装无死角监控，给业主提供更安全的居住环境。（说明：属物业服务范畴，已转相关职能部门）
2、物业服务质量不到位缺乏监督措施，如巡查记录做假、卫生打扫不到位、消防控制室值班人员不足等。（说明：属物业服务范畴，已转相关职能部门）
3、公共区域维护不到位，占用公共绿地、违章搭建现象问题。（说明：属物业服务范畴，已转相关职能部门）
4、物业服务质量与收费标准不符，核定等级的主管部门是否现场核定或征求业主意见。（说明：政府相关部门核定服务标准和收费标准仅针对普通住宅前期物业，而前期物业针对的是业主大会尚未建立的新建住宅，《江苏省物业服务收费管理办法》第十二条明确规定：建设单位应当按照相关规定选聘物业服务企业，在政府指导价范围内签订前期物业服务合同，并在房屋买卖合同中约定服务内容、服务等级、收费标准等内容。故前期物业管理公司通常由建设单位负责招标，不征求业主意见。但后期业主入住且业主大会成立后，相关物业服务合同由物业公司同业主大会或业主大会选举产生的业主委员会签订，相关服务和收费标准由双方合同约定）
5、物业单位的服务星级评定应有业主参与。（说明：属物业服务范畴，已转相关职能部门）
二、物业服务收费方面
1、建议停车收费系统设置更合理。比如自有1个车位，该车位登记的2辆车一前一后进入小区停车，如前车未停满2小时，后车计时自动转入自有车位。（说明：在新细则制定时会针对性征求服务双方意见）
2、开发商销售时赠送的地下室面积，不应作为物业费收费的计费面积。（说明：最新的《江苏省物业服务收费管理办法》第十四条规定“物业公共服务费按房屋建筑面积计收。已办理不动产登记的，按登记的房屋建筑面积计收；尚未进行登记的，按照测绘机构的实测建筑面积计收；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计收。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积”。故是否作为计费面积以权属登记为准，不以是否赠送面积为准。但不排除早期物业法规不完善时签订的物业服务合同存在不规范的情况，类似情况以合同为准。）
3、物业公司应定期公示物业管理收费情况，接受业主监督。（说明：《海门市物业服务收费管理实施细则》第二十五条规定：“实行包干制收费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，定期向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查”。
故物业公司有按合同或法规做好收费公示工作的义务，如未公示，可由相关部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等规定予以处罚。）
4、在制订实施细则时，应明确物业服务质量不达标的几种情况，有确切证据就应降低等级、降低收费标准。（说明：《南通市住宅物业管理条例》第八条规定“建立物业服务第三方评估制度，业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。具体办法由市物业管理主管部门制定”。故相关建议有望实现。）
5、住宅小区地下车位的水电费、人工费等成本要与地面相关成本分开计算，不能重复计费。（说明：各级物业管理规则都已明确规定不得重复计费，如发现，可持相关证据向市场监管局投诉举报）
6、物业费计费方式除了按建筑面积外，建议加入人口数量作为计收物业费的考虑因素。（说明：物业公共服务更多的侧重物业，人口对物业服务成本影响比重较小，且上位法规已明确相关规则。《江苏省物业服务收费管理办法》第十四条明确规定“物业公共服务费按房屋建筑面积计收。已办理不动产登记的，按登记的房屋建筑面积计收；尚未进行登记的，按照测绘机构的实测建筑面积计收；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计收”。）
7、同一个物业公司，在不同小区物业费标准相差甚大，建议均衡考虑。（说明：《江苏省物业服务收费管理办法》第十一条明确规定“ 设区市、县（市）发展改革（价格）主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准、社会统筹基数及缴费比例、住房公积金缴存基数的调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据本地区物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布”。故物业费与具体物业公司无关，与物业服务品质、签订合同时物业公共服务社会平均成本等因素有关。）
8、建议先服务再定收费标准，服务满一年后再综合评价定服务等级和收费标准。（说明：《江苏省物业管理条例》第五十一条明确规定“物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年”，但没有可先服务再定收费标准的规定，且前期物业收费标准在房屋销售前就已确定，故前期物业服务收费无法达成建议要求。但如业主大会成立后，相关物业管理条款可由物业公司和业主大会合同约定。）
9、建议取消因业主原因未及时办理入住手续后未入住或未使用的物业，按不低于规定标准的70%交纳物业费。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。（说明：建议取消内容已在最新的《江苏省物业服务收费管理办法》取消，南通（含海门区）即将出台的《南通市区物业服务收费管理实施办法》也会取消。）
10、建议参照其他地区，对长期空置的车位免收或减免停车服务费，同时严格管理没有车位的车辆频繁进入地下车库占用车位。（说明：《江苏省物业服务收费管理办法》第十八条明确规定“本实施办法所称汽车停放费，是指物业服务企业保障物业管理区域内车位、车库的公共设施设备正常运行收取的管理服务费用。汽车停放费一般由管理服务人员费用、车位（车库）的公共设施设备运行能耗及维护保养费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、法定税费等构成”。故汽车停放费与车位是否长期空置关系不大，车位存在服务就存在，收费也就存在。严格管理没有车位的车辆频繁进入地下车库占用专有车位是物业公司的责任，业主可向物业公司反映。）
11、商业门面收取的物业管理费和提供的服务极不对称，矛盾相当突出，建议物管部门调整相应收费标准并针对物业公司只收费不服务现象出台相应政策。（说明：《江苏省物业服务收费管理办法》第七条“非普通住宅、非住宅、改变用途用于经营的普通住宅、业主采取自行管理的普通住宅物业公共服务费实行市场调节价”。故商业门面前期物业收费标准由物业公司和房地产公司合同约定，业主在购买商业门面时有权对相关条款提出异议并协商一致后再签购房合同以及定业主与物业公司的物业合同。）
三、物业公示方面
1、利用公共部位、共用区域做广告等收益，需合理分配，做好公示。（说明：《海门市物业服务收费管理实施细则》第十四条明确规定“业主大会成立前，物业服务企业利用物业共用部位、共用设施进行经营所得的收益，在扣除物业服务企业代办经营成本后，其30%用于补贴物业服务费、70%纳入住宅专项维修资金”、第三十条规定的违规行为之一就是“未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的”，该行为由相关职能部门依法依规查处。）
2、公共能耗费应定期公示分摊情况。（说明：《海门市物业服务收费管理实施细则》第三十条规定的违规行为之一就是“未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的”，该行为由相关职能部门依法依规处罚，其中公共水电费就是公共能耗费。）
四、其他
1、建议增加条款：在产权转移时，需物业公司提供物业服务费结算证明，用于不动产权转移登记。（说明：已转交不动产登记部门）
2、建议收费细则中增加前期物业服务费调价的相关条款和作业程序。（说明：《江苏省价格条例》对所有的政府定价行为作出规定，包括定价程序。故在某一项商品或服务价格管理细则中不再重复。）
3、民法典明确了物业服务合同的内容和形式，物业服务收费应当遵循价格跟服务质量相匹配原则，不得侵犯消费者权益。建议价格管理部门跟住建部门、市场监管部门保持数据共享和合作，结合投诉率、突击检查，对物业公司每年度服务质量进行合同承诺与履约度考评，然后根据履约度测算物业服务大致成本，每年一备案，杜绝物业公司一备案，终身五星级的现象，体现能上能下的市场竞争。在成本测算时，要严格禁止某些物业公司某些高管列算超高额薪酬成本现象，禁止虚列人员增加支出现象，核算虚高的物业服务成本，要根据海门行价或者南通主城区、苏州无锡等同省物业服务价格综合测算。（说明：在新细则制定时会针对性征求服务双方意见；定价时通常会参照周边价格水平，最新的海门细则制定时也是因为此原因作出维持原收费标准决定。）
4、关于安置房物业服务收费管理。（1）为提高安置房服务品质，建议提高安置房物业费收费标准；（2）政府补贴的物业管理费建议不包括地下室车辆管理费和生活垃圾清运处理费；(3)建议政府有关部门对安置房物业费实施市场化备案，结合物业市场行情提升安置房物业费收费标准；（4）建议政府有关部门出台文件支持安置房小区停车收费实施备案。（说明：在新细则制定时会充分考虑本建议。）
南通市海门区发展和改革委员会
2021年11月5日