海门经济技术开发区、海门工业园区管委会,各区、镇人民政府(管委会),市各委办局,市各直属单位,各垂直管理部门(单位):
《海门市政府安置房项目管理和决算暂行办法》已经市政府研究同意,现予以印发,请认真贯彻执行。
海门市人民政府办公室
2019年5月31日
海门市政府安置房项目管理和决算暂行办法
为规范政府安置房项目的决算,强化项目和决算管理,根据《南通市市本级政府投资建设项目资金管理办法》(通政发〔2018〕40号)、《海门市市本级政府投资建设项目资金管理暂行办法》(海政办发〔2018〕106号)、《海门市国有资金投资工程建设项目标后管理办法》(海政办发〔2018〕96号)及《市政府办公室关于进一步加强政府投资项目集中代建工作的通知(试行)》(海政办发〔2018〕97号)等相关规定,结合当前安置房项目建设的实际,制定本暂行办法。
第一章 总 则
第一条 政府安置房是指由市政府纳入年度城建计划、国有企业负责承建,住房建设服务中心统一用于拆迁安置的房屋。政府安置房项目管理和决算,适用本规定。
第二条 政府安置房项目,分存量政府安置房项目和新建政府安置房项目。
存量政府安置房项目,是指市保障房建设投资集团有限公司(以下简称保障房集团)成立之前,由国有投资公司海门市地产服务中心、海门市城市发展有限公司(以下简称开发建设单位)负责开发建设的政府安置房项目。
新建政府安置房项目是指保障房集团成立之后,主要由海门市海赋建设开发有限公司、海门市城市发展有限公司负责开发建设的政府安置房项目。
第二章 政府安置房项目的建设管理
第三条 开发建设单位应按照海门市城建交通重点工程工作推进领导小组2018年第4号专题会议纪要精神,“三条线”同步开展,做好项目的拆迁征地、设计招标、施工许可等各项工作,确保安置房项目在土地摘牌之后2个月内开工建设。
在确保质量和安全的前提下,开发建设单位要统筹、协调各专业施工队伍,做到各专业工程施工相互配合、同步施工,合理缩短项目建设工期,政府安置房项目24个月内竣工交付(26层以上的可根据实际情况延长4-6个月)。
第四条 政府安置房项目在确保工程质量的前提下应当厉行节约、严格控制项目成本,防止损失浪费,提高资金绩效。开发建设单位应当组织设计单位在批准的投资估算内开展初步设计、编报概算,提交财政部门进行概算评审。
开发建设单位在项目施工图设计完成后,应当组织造价咨询单位编制标底,明确标底编制准确率要求。标底应当严格控制在概算内,并提交财政部门审核。
开发建设单位应当在批准的初步设计概算内控制成本,竣工决算不得突破招标合同价,招标合同价不得突破预算,预算不得突破概算。因不可抗力、工程建设规范调整等因素,确需调整项目概算的,由管理的集团提出调整申请,并组织相关部门论证后按规定程序报批。
第五条 政府安置房项目建设需要通过融资筹集资金的,要科学制定融资方案,事前履行相关手续后,按照规范流程开展融资,合理控制融资成本。
第六条 对政府安置房项目融资额度较大且分次投放至开发建设单位账户的,开发建设单位应尽量合理使用该部分资金,减少冗余资金产生的财务成本。
第七条 开发建设单位应主动申报上级各类保障性安居工程项目的政策性补助资金,用于项目建设。
第三章 政府安置房项目的使用管理
第八条 政府安置房项目的住宅、公共配套设施、商业用房等在竣工备案验收合格后,由市住房建设服务中心负责及时安置,由开发建设单位负责房款结算、交房等工作,并协调办理好水电表、特种设备等产权过户的手续。
第九条 未安置完毕的住宅、商铺、公共配套设施,暂由开发建设单位进行管理,并履行剩余安置住宅、商铺的钥匙保管,定期检查巡视等职责。交房三个月后,未安置完毕的房屋则进入托管阶段,期间发生的物业管理费、项目质保期后产生的维修费用、不可预见等实际有发生费用由委托方承担,具体事项由委托方市住房建设服务中心和开发建设单位在合同中明确。
第十条 政府安置房项目尚未安置的住宅、商铺等剩余房屋由开发建设单位负责管理直至政府处置结束,开发建设单位不得擅自处置。
政府安置房自竣工交付满2年后,开发建设单位应及时将未安置的住宅、商铺等剩余房屋明细和处置设想报送国资办,由国资办会同市住房建设服务中心提出处置方案,报市政府批准后处置。
第四章 政府安置房项目的决算管理
第十一条 存量政府安置房项目决算的原则,以政府安置房小区为单位,以开发建设的实际成本为结算依据,亏损部分由财政补差。
新建政府安置房项目决算的原则,以政府安置房小区为单位,以“建设成本+项目管理费”为决算体系,并将目标考核纳入项目结算。
第十二条 政府安置房项目应在竣工结算审核报告出具后3个月内编制竣工财务决算,并向其管理的集团提出项目决算申请,经管理的集团审核,报市住建局审查,确认后由其管理的集团报市财政局。
第十三条 市财政局委托社会中介机构或财政评审机构对政府安置房项目进行竣工财务决算审计,根据决算审计报告,财政局提出审核意见,并向市政府申请报批。
第十四条 市财政局根据市政府对政府安置房项目竣工决算审计报告的批准意见,出具竣工财务决算的批复,与开发建设单位进行政府安置房项目的资金结算。
第十五条 政府安置房项目的建设成本包括以下费用:
1.土地费用(土地出让金及契税等);
2.前期工程费(规划及建筑设计、工程勘察、前期规费、临时用水、用电等以及实际有发生的管线搬迁、土地平整、沟塘回填等);
3.房屋建筑安装工程费(房屋部分的土建、水电等安装工程费用);
4.配套设施建设费(用地红线范围内的道路、供水、供电、绿化、环卫等公共设施费用);
5.财务成本和税收(含销售税收)等。
第十六条 政府安置房项目建设成本结算的原则
勘察、设计、施工、监理及重要设备、材料等采购活动,依法实行招标,限额以下政府投资建设项目,适用政府采购政策。
1.土地费用、财务成本和税收按项目建设期的实际发生额结算;
2.前期工程费中行政事业性规费按实际发生额结算,勘察、设计、代理、监理、测绘等中介机构费用按招标结果结算,临时水、电、平整场地等工程建设费用等按审计部门审定后的工程造价结算。
3.项目的房屋建筑安装工程费、配套设施建设费等,按审计部门审定后的工程造价结算。
第十七条 新建政府安置房项目的管理费按照《市本级政府投资建设项目资金管理暂行办法》(海政办发〔2018〕106号)文件规定办理。如在文件出台之前已经签订协议的,在协议执行期内,按照协议约定执行。
第五章 政府安置房项目决算资金的拨付
第十八条 市财政局在市政府对政府安置房的项目竣工决算的审计报告作出批准意见后,实施决算资金的拨付。
第十九条 安置房项目的决算资金拨付时,应扣除以下费用:
1.由财政支付的政府购买服务费用;
2.财政已支付的项目资本金;
3.已结算到的被安置对象动迁协议的补偿款以及结算房款的差额款;
4.预付亏损补贴及其它预付款;
5.上级安居工程的专项补助资金;
6.经市政府批准的上市交易房屋的销售款。
第六章 其 他
第二十条 政府安置房项目应加强项目成本和工期控制,项目总投资不得突破经批准的概算。由市财政局会同有关部门制订成本和工期控制奖惩办法,对政府安置房的成本和工期控制进行奖惩。
第二十一条 开发建设单位应加强质量管理,确保政府安置房项目的工程质量符合国家和地方标准,因质量问题引起的信访、房屋维修、责任赔偿由开发建设单位承担,涉及设计、施工、监理单位以及材料供应商等单位责任的,由开发建设单位负责追诉。
第二十二条 对于商品房带安置房的小区,只结算安置房部分的成本和管理费,商品房部分由开发单位自负盈亏。土地成本按同地段拆迁安置房价格计算,前期工程费、供电外网按建筑面积分摊,绿化、道路等按照实际面积分摊。其他需要分摊的成本按照合理原则分摊。
第二十三条 本暂行办法适用范围为城区的政府安置房项目,海门高新区、市开发区、三厂工业园区安置房建设项目结算参照本办法执行。