各乡镇人民政府，开发区管委会，海门工业园区管委会，滨海新区管委会，临江新区管委会，市各委、办、局、行、社，市各直属单位：

《海门市农村村民建房用地管理暂行办法》已经市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

二○○八年八月十四日

海门市农村村民建房用地管理暂行办法

第一条为加强全市农村村民建房用地管理、切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》和《江苏省土地管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本暂行办法。

第二条 国土资源行政主管部门负责全市农村村民建房用地管理和监督工作。

规划行政主管部门负责全市农村村民建房用地规划管理和监督工作。

农业行政主管部门负责全市农村集体承包田调整工作。

第三条农村村民建房必须符合镇（乡）土地利用总体规划和村庄规划。鼓励联户建房或统一建设农民公寓房，提倡农村集中区村民住宅由镇（村）统一组织代建。

第四条 一户农村村民在农村只能拥有一处宅基地，其宅基地面积以户为单位计算，宅基地和建筑占地按如下标准执行：

（一）1人户宅基地为90平方米，建筑占地不超过63平方米；

（二）2-3人户宅基地为115平方米，建筑占地不超过80.5平方米；

（三）4人以上（含4人）户宅基地为135平方米，建筑占地不超过94.5平方米。

宅基地面积由房屋占地面积及房前屋后占地、山墙两侧通道面积所组成。建楼房的，其楼层面积不另折算宅基地面积。

第五条本办法所称的农村村民户，是指符合下列条件的农村集体经济组织成员，一般由夫妻和未婚子女及与其共同生活的父母所组成，并以公安部门界定的户口为依据。

（一）户口在农村集体经济组织并世居在该组织的人员（含未成年子女）；

（二）因执行国家移民政策迁入的人员（含未成年子女）；

（三）农村村民家庭成员中，入学前户口在建房所在地农村集体经济组织的普通在校大中专学生（不包括带薪学习人员）；

（四）农村村民家庭成员中，入伍前户口在建房所在地农村集体经济组织的现役义务兵；

（五）农村村民家庭成员中，服刑（不含无期徒刑和死缓）、劳教前户口在建房所在地农村集体经济组织的人员。

（六）其他符合农村集体经济组织成员资格的人员。

农村村民家庭成员中，符合下列条件之一的，1人按2人标准计算建房户人口。

（一）应征入伍的未婚义务兵；

（二）已领取《独生子女证》的未成年子女或未婚男女青年。

上述对象不重复计算建房户人口。

第六条 农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不予批准。

暂无条件进农村集中居住区建房，但急需改善住房条件的困难户，在宅基地享受面积相当的情况下，可以通过协商方式与进区农户原住宅转换，并办理宅基地流转手续，但老宅基地必须复垦。

购买农村村民住房的，应当符合申请建房用地条件，对所购房屋的宅基地使用权，购房户须履行报批手续，经镇（乡）人民政府审核后，报市人民政府批准。

第七条涉及农村集体土地所有权调整的，须经村民集体经济组织三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意。农村村民建房用地涉及的集体土地所有权调整，经镇（乡）人民政府负责审核后，报市人民政府批准。

农村集体土地所有权调整，可通过土地调换、货币补偿方式予以调整。

第八条对符合乡村建设规划的农村村民建房用地申请，市规划行政主管部门须发放乡村建设规划许可证，同时出具建房用地范围图（含建筑占地红线）。

第九条 农村村民申请建房用地的，其所在村（居）委会应在本集体经济组织或村民小组张榜公布，公示时间不少于七天。

经依法批准的建房用地，其所在村（居）委会应及时将审批结果张榜公布。

第十条农村集中居住区基础设施建设要统一规划。镇（乡）人民政府根据各自实际，量力而行、循序渐进，分步实施到位。农村村民建房地段基础设施达到“五通一平”（通水、通电、通路、通讯、通有线电视、场地平整）。

第十一条农村集中居住区建房必须采用规范的施工图纸。农村集中区农民建房由市规划行政主管部门提供多套各种房型的通用施工图集，镇村可根据大多数村民的意愿选择，也可自行按照相关政策和村庄建设规划要求委托有资质的单位设计农民住宅施工图。同一集中区同一组团的新建村民住宅外型、风格要相互协调。

第十二条 农村集中居住区内新建住宅不安排“三棚”建设，所有新建房屋都必须采用卫生厕所和“三格式”化粪池。

第十三条 农村村民建房用地涉及农用地转用的，其转用计划指标可通过实施农村建设用地减少与城镇建设用地增加相挂钩项目予以落实。

第十四条 切实加强农村村民建房用地的管理。

（一）镇（乡）人民政府应组织规划、国土、建管等部门对建房用地实施“三到场”。即：审批前，实地踏勘；审批后，实施定桩放线；建成后，实地竣工验收。

（二）镇（乡）人民政府应组织村（居）委会对所在辖区内建房用地情况进行动态巡查。在巡查中发现在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

（三）农村村民建房用地批复中明确应拆除的旧房及“三棚”，原则上坚持先拆后建；先拆后建确有困难的，由建房户提出书面申请并报村委会审核，待建房户与镇（乡）人民政府签订老宅基地复垦合同、确保老宅基地复垦措施到位后，由镇（乡）人民政府批准。新房竣工后，镇（乡）人民政府必须督促建房户按老宅基地复垦合同约定于2个月内自行复垦老宅基地。对老宅基地未复垦或复垦后的耕地质量达不到上级规定要求的，镇（乡）人民政府及相关单位不得进行新房竣工验收。

第十五条土地利用总体规划确定的城乡规划区内的建房预留地不应作为承包地长期发包；已经发包的因建房用地需要作适当调整的，由所在村（居）委会按农村土地承包法的规定办理。

第十六条 严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购置的住宅发放土地使用证和房屋产权证。

第十七条 农场职工、渔业村渔民申请建房用地可参照本办法中农村村民建房用地的规定执行。

第十八条市有关部门及乡镇人民政府要加强对农村村民建房用地的管理和监督工作，对违法用地行为依法予以查处；对构成违纪行为的要严格依照监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部《违反土地管理规定行为处分办法》及《江苏省土地管理违法行为行政处分暂行办法》追究相关责任人的行政责任。

第十九条 本办法自发布之日起执行，《海门市农村村民建房用地管理暂行办法》（海政发〔2002〕98号）文件同时废止。