区政府关于印发《南通市海门区住宅专项维修资金管理实施细则（试行）》的通知
（2023年11月15日南通市海门区人民政府海政规〔2023〕4号文发布 自2024年1月1日起施行）
各区镇（街道）政府（管委会、办事处），区各委办局，区各直属单位，各垂直管理部门（单位）:
经十八届区政府第17次常务会议研究同意，现将《南通市海门区住宅专项维修资金管理实施细则（试行）》印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
南通市海门区人民政府
2023年11月15日
（此件公开发布）
南通市海门区住宅专项维修资金管理实施细则
（试行）
第一章 总则
第一条 为了进一步加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《江苏省物业管理条例》、《江苏省住宅专项维修资金管理办法》《南通市住宅物业管理条例》等规定，结合海门区实际，制定本细则（试行）。
第二条 海门区范围内商品住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）的交存、使用、管理和监督适用本细则。
本细则所称维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
本细则所称更新改造资金，是指专项用于电梯、消防等设施设备保修期满后的更新和改造资金，纳入维修资金管理。
第三条 本细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
第四条 本细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、安保设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、落水管、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。
第五条 区住房和城乡建设局（以下简称“区住建局”）会同区财政局负责全区范围内维修资金的指导和监督工作。区住宅专项维修资金管理中心具体负责维修资金交存、拨付、保值增值等日常管理工作（以下简称“代管单位”）。
区财政、发改、审计、规划、市监、公安、消防救援等部门依照各自职责做好维修资金的监督指导工作。
各区镇（街道）政府（管委会、办事处）按照规定的职责分工，负责做好维修资金管理相关指导、协调和监督工作。
第二章 交存
第六条 下列物业的业主应当按照规定交存维修资金：
（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
第七条 交存标准
（一）首期维修资金：1.多层住宅（含公寓、别墅）50元/平方米，高层住宅（含中高层、带电梯的多层）80元/平方米；2.非住宅80元/平方米。3.地下空间（地下室、半地下室、车位、车库等）80元/平方米；
（二）更新改造资金：1.多层住宅（配电梯）：10元/平方米；2.高层住宅（含中高层）、与住宅有共用电梯的非住宅：18元/平方米。2013年5月1日以后受让土地所建住宅项目按以上标准交存更新改造资金；
（三）维修资金和更新改造资金应按最终测绘报告建筑面积为基数交存。
根据本地区情况，区住建局会同区财政局适时调整维修资金交存标准并及时公布。
第八条 交存方式
（一）新建住宅项目，在办理房屋综合竣工验收之前，由开发建设单位代业主交存首期维修资金，并提供设账分户等资料；业主在办理房屋交付、过户手续时与开发建设单位一次性结算。该资金由业主承担，归业主所有；
（二）新建住宅项目配置电梯的，在办理房屋综合竣工验收之前，由建设单位交存更新改造资金，并提供专项分账等资料。该资金由开发建设单位承担，归业主所有。
第九条 建设单位在申请不动产初始登记时应当根据登记机构的要求出具维修资金交存凭证，没有交足的不得办理不动产初始登记。
第十条 代管单位应当开具省财政厅统一监制的专用票据。建设单位应当凭省财政厅统一监制专用票据，向业主收回已代交的维修资金，不得凭专用票据以外的其它票据向业主收取。保修期届满后出售（或安置的）住宅，建设单位应当按照账户余额收回已代交的维修资金。
第十一条 业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。
成立业主大会的，续交的具体方案由业主大会决定；未成立业主大会的，应当按同期同类商品住宅首期交存标准续交。
第十二条 物业管理区域可以设立维修资金统筹分账。统筹维修资金主要用于物业管理区域内房屋共用部位和共有设施设备无法正常使用以及受益人为全体业主或者无法界定受益人的项目维修和更新、改造。物业管理区域内统筹维修资金可由下列渠道筹集：
（一）利用业主共用部位、共用设施设备经营所得收益，但业主大会另有约定的，从其约定；
（二）维修资金增值（孳息）部分支付业主房屋分户账滚存剩余的资金；
（三）共用设施设备报废回收的残值；
（四）人民防空工程平战结合提取的资金；
（五）其它应当计入小区统筹维修资金的资金。
第三章 管理
第十三条 维修资金实行“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，任何单位和个人不得挪作他用。
第十四条 业主大会成立前，维修资金由代管单位代管。
代管单位通过竞争的方式，择优选择政府认可的商业银行作为开立维修资金的专户管理银行。开立住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按住宅户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按住宅户门号设分户账。
更新改造资金，以物业管理区域为单位设账，核算到幢。
第十五条 业主大会成立后，业主大会可以依法决定自行管理维修资金，也可以决定继续由代管单位代管。
业主大会依法决定自行管理的，由业主大会授权的业主委员会办理维修资金自管申请，并向代管单位提交以下材料：
（一）自管维修资金的申请；
（二）业主委员会成立的备案文件；
（三）维修资金自行管理的决议；
（四）业主分户表决情况，联系方式；
（五）维修资金管理制度；
（六）账目管理单位和维修资金账目负责人的决议；
（七）维修资金保值增值及续交方案；
（八）其它与维修资金有关的决议事项。
以上三、五、六、七、八事项应当由小区内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数以上的业主且参与表决人数过半数以上的业主同意且签署书面意见。业主大会决议的事项及业主大会会议召开的情况在本物业管理区域内进行公示，公示期不得少于15天。
区物业管理行政主管部门、各区镇（街道）政府（管委会、办事处）等应当对业主大会决议进行指导和监督。
第十六条 代管单位在收到维修资金自管申请材料后，符合要求的，应当在20个工作日内出具“维修资金自管证明”。
第十七条 业主大会应将代管单位委托的商业银行，作为本物业管理区域内的专户管理银行，开立本区域专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按住宅户门号设分户账。业主大会开立的专项维修资金账户，应当继续接受代管单位的监督。
第十八条 代管单位应当加快信息化建设，建立健全涵盖交存、使用、查询等内容的维修资金监管系统，实现信息互通，公开透明，提高管理效率，接受监督。
第十九条 对于代管维修资金，代管单位定期进行增值分配。交存不满一年的按分配日活期利率及积数计算增值额；交存满一年的按不低于分配日一年期定期利率及积数计算增值额；增值额计入各分户滚存使用。
对于自管维修资金，增值方案和增值分配方案由业主大会决定，代管单位根据增值分配方案协助进行管理信息系统数据维护。
第二十条 在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于购买国债。投资收益归全体交存维修资金的业主所有，可优先划入本物业管理区域设立的维修资金统筹账户，用于本物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备的维修。业主大会另有约定的，从其约定。
维修资金购买国债，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数以上的业主且参与表决人数过半数以上的业主同意且签署书面意见。维修资金购买国债报代管单位审核后，限购买一级市场国债，并持有到期。
禁止利用维修资金买卖股票、从事国债回购、委托理财、质押、抵押等担保行为。
第四章 使用
第二十一条 维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
住宅小区内单一产权独立式房屋业主交存的维修资金，专项用于小区共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造；
地下空间（地下室、半地下室、车库、车位等）的维修资金，专项用于地下空间（地下室、半地下室、车库、车位等）及其专用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
第二十二条 维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第二十三条 维修资金使用，按照以下原则分摊：
（一）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修，由单幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同分摊；
（二）单幢房屋涉及一个单元的维修，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊；涉及两个或者两个以上单元的维修，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊；
（三）单幢房屋共用屋面（不含业主单独使用露台）的维修，由屋面庇护范围下地面以上各层的相关业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊；
（四）单幢房屋基础、外墙的维修，由单幢房屋全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊；
（五）消防或者安防等设施设备的维修和更新、改造，由全体业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊；专属于单元、车库、商铺使用的消防、监控等设施设备的维修和更新、改造，由单元、车库、商铺业主按各自拥有的物业建筑面积的比例分摊；
（六）地下空间（地下室、半地下室、车位、车库等）需使用维修资金的，由地下空间的业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
第二十四条 部分业主未交存维修资金或者续筹不足的，在发生应当分摊维修费用时，由维修涉及范围内相关业主按照各自拥有房屋建筑面积以自筹资金分摊承担。
第二十五条 业主大会决定或者维修涉及范围内相关业主另有约定的，从其约定。
第二十六条 不动产权转让时，维修资金余额随不动产权同时转移。
第二十七条 房屋灭失的，按照规定应返还维修资金余额。具体为：业主应当持注销不动产权证的证明（或者房屋所在地区征收管理部门出具的房屋灭失证明）、本人身份证，至代管单位办理资金账户注销手续，房屋分户账中维修资金余额返还业主。
划转业主大会管理的维修资金，参照本项规定执行。
第二十八条 需要使用维修资金的，由物业服务企业、业主委员会（物业管理委员会）、社区居委会或者使用分摊范围内的相关业主作为申请人。业主作为申请人的，可以委托物业服务企业、业主委员会（物业管理委员会）或社区居委会办理相关手续。
第二十九条 申请使用维修资金一般按照下列程序办理：
（一）申请人依据查勘结果制定维修资金使用方案和费用预算；
（二）代管单位组织相关部门及专业人员进行现场查勘，确认是否属于维修资金使用范围；
（三）维修资金使用方案经列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数以上的业主且参与表决人数过半数以上的业主讨论并签字同意通过或根据业主大会讨论通过的年度维修资金使用计划，分次列支计划范围内的资金；
（四）已成立业主委员会（物业管理委员会）的，业主委员会（物业管理委员会）要对业主表决情况、维修资金使用方案、维修预算数额提出审核意见；未成立业主委员会（物业管理委员会）的以及业主委员会（物业管理委员会）自管的项目，须经社区居委会见证；
（五）代管单位对使用维修资金情况向涉及利益关系的业主进行公示，公示时间为7个工作日；
（六）申请人按维修资金使用方案组织施工；
（七）维修完成，经相关业主验收后，申请人持相关材料向代管单位提出维修资金使用申请。业主大会自行管理维修资金的，由业主委员会(物业管理委员会)受理、审核；
（八）代管单位、业主委员会(物业管理委员会)根据审核意见发出划转维修资金的通知，专户管理银行据此划转。
第三十条 发生下列危及房屋安全情形之一， 需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行应急维修和更新、改造，业主大会或者业主委员会可以按照本细则第二十九条第一、二、六、七、八项的规定启用应急使用流程，申请使用维修资金：
（一）屋面防水损坏造成渗漏的；
（二）电梯故障危及人身安全的；
（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；
（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；
（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；
（六）危及房屋安全的其他情形。
应急维修的项目，可以由专业机构出具鉴证文件进行认定，没有专业机构出具认定文件的，应当经所在区物业管理行政主管部门进行确认。
申请人应当在相关物业区域内公示维修资金应急使用情况，公示期不少于7天。
第三十一条 单项维修和更新、改造金额五千元（含）以上的项目，须经专业工程造价咨询机构对维修决算费用进行审计，审计费用在维修资金中列支。如经维修列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数以上的业主且参与表决人数过半数以上的业主讨论并签字同意决定不予审计的，可以不予审计。一个维修项目分次实施的合并计算。
第三十二条 单项维修和更新、改造金额五万元（含）以上的项目，申请人须向所在区物业管理行政主管部门办理维修资金使用事前备案管理，并通过竞争的形式选择维修队伍。
第三十三条 单项维修和更新、改造金额五万元（含）以上的项目，须经区物业管理行政主管部门组织会商决定。
第三十四条 单项维修和更新、改造金额二十万（含）以上的项目，申请人应委托具有相应资质的工程监理单位对工程实施监理，监理费用在维修资金中列支。
第三十五条 按照本细则第二十九条提出维修资金使用申请的，申请人应当提交下列材料：
（一）维修资金使用申请表；
（二）海门区住宅专项维修资金使用备案表；
（三）维修项目施工方案和工程量预算表或业主大会讨论通过的年度使用计划；
（四）使用维修资金业主表决签字单以及居委会出具该幢房屋住户数证明；
（五）使用公示及证明照片或者影像资料等（公示需业主委员会或物业管理委员会、辖区居委会、属地政府见证）；
（六）维修合同；
（七）维修决算书、审计报告；
（八）房屋修缮验收单；
（九）申请人身份证明、不动产登记证明；
（十）需事前备案管理的：招标备案申请表、中标通知书等；
（十一）需要提供的其他材料：承诺书、委托书、营业执照复印件、工程发票等。
第三十六条 按照本细则第三十条提出应急使用维修资金申请的，申请人须提交第三十五条所规定的第一、二、三、五、六、七、八、九、十、十一项以及专业机构或区物业管理行政主管部门认定的证明材料。
第三十七条 下列费用不得从维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由责任人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）经营性设施设备以及根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；
（五）业主专有部位、专有设施设备的维修和更新、改造费用；
（六）其他不应当列支的情形。
第五章 监督管理
第三十八条 建设单位或者物业服务企业已代为收取的维修资金的，应当及时进行清理，统一交至代管单位指定的专户储存。
第三十九条 业主、业主委员会可以向代管单位查询下列情况：
（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存情况；
（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
（三）其他有关维修资金使用和管理的情况。
代管单位应当接受业主、业主委员会的查询。业主、业主委员会对查询的情况有异议的，可以要求复核。
第四十条 业主对分摊、承担维修费用有分歧的，应当依法通过协商、调解、仲裁、诉讼等方式解决。
第四十一条 维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。
第四十二条 维修资金的财务管理和会计核算以及专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门有关规定执行。
第四十三条 维修资金使用实行工程审计和使用程序审核。维修资金使用申请人应当对其提供材料的真实性、合法性、有效性负责，隐瞒真实情况或者提供虚假材料的，应当承担相应的法律责任。
第六章 附则
第四十四条 非住宅物业实施维修资金专项管理的，参照本细则执行。
第四十五条 本细则由南通市海门区住房和城乡建设局负责解释。
第四十六条 本细则自2024年1月1日起实施，至2025年12月31日失效。《关于贯彻实施<住宅专项维修资金管理办法>的意见》（海政办发〔2009〕179号）同时废止。本细则实施之日前已竣工验收的住宅项目按原规定执行。
南通市海门区人民政府发布