海门市国有土地上房屋征收服务单位管理办法

第一章  总 则

第一条 为加强房屋征收服务单位管理，进一步规范房屋征收行为，确保房屋征收工作顺利进行，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(2011年国务院令第590号)、《省政府关于印发江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题规定的通知》（苏政发[2011]91号）等文件精神，结合我市国有土地上房屋征收工作实际，制定本办法。

第二条 需在我市行政区域内从事国有土地上房屋征收项目劳务服务和房地产评估业务服务的单位及人员，应遵守本办法。

本办法所称房屋征收服务单位，是指取得《海门市房屋征收服务单位备案证》，并在我市从事房屋征收劳务服务和评估业务服务的单位。

本办法所称房屋征收劳务服务人员，是指取得《海门市房屋征收服务人员上岗证》、并经所属房屋征收服务单位委派，参与房屋征收服务工作的人员。

本办法所称房屋征收评估服务人员，是指取得《海门市房屋征收评估服务人员上岗证》、并经所属房屋征收评估单位委派，参与房屋征收评估工作的人员。

第三条 海门市住房建设服务中心是我市房屋征收服务单位的行业主管部门，主要履行以下职责：

（一）负责《海门市房屋征收服务单位备案证》、《海门市房屋征收服务人员上岗证》和《海门市房屋征收评估服务人员上岗证》的核发、年检、变更、注销登记等工作；

（二）负责房屋征收服务单位备案审查和公示；

（三）负责对房屋征收服务单位进行业务指导和人员上岗培训，开展行业经验交流与评比表彰活动；

（四）负责与接受委托的房屋征收服务单位签订房屋征收服务劳务委托合同，并按合同约定支付劳务费用；督促房屋征收服务单位和人员按照合同约定履行工作职责。

（五）监督、指导房屋征收服务单位遵守国家法律、法规和政策，并依法开展相关活动。

第二章  房屋征收劳务服务单位及人员管理

第四条 需在本市申请从事房屋征收劳务服务的单位应当具备以下条件：

（一）取得企业法人营业执照，在本市有固定办公场所 。

（二）注册资本不少于50万元。

（三）具有与其业务活动相适应的从业人员。从业人员应不少于10名，其中5名以上在本单位交纳养老保险，且均应取得《海门市房屋征收服务人员上岗证》。

（四）法定代表人必须取得《海门市房屋征收服务人员上岗证》，且专职参与房屋征收服务工作。同时应当具有从事房屋征收（搬迁）工作（包括征收拆迁及评估工作）2年以上的工作经历和大专以上学历。

（五）具有健全的内部管理制度。人力资源管理、项目服务管理、档案管理、财务管理、安全管理等各项内部管理制度健全。

（六）法律、法规等规定的其他条件。

第五条 申请在我市从事房屋征收劳务服务的单位，须向市住房建设服务中心提交以下材料：

（一）备案申请书；

（二）企业法人营业执照；

（三）本市固定营业场所证明资料；

（四）法定代表人的工作、学习经历证明、上岗证，以及专职从事房屋征收服务工作、无兼职的承诺书；

（五）从业人员的劳动合同、社保证明、学历证明、上岗证、公司章程（需载明自愿服从房屋征收行业管理的条款），并出具服从房屋征收行业管理的承诺书；

（六）其他相关材料。

第六条 经审核符合条件的，由市住房建设服务中心颁发《海门市房屋征收服务单位备案证》，并在政府官方网站上公示。

第七条 备案名录原则上每年公示一次，申请在本市从事征收服务备案的单位应于每年1月底前将相关申请材料递交市住房建设服务中心。

第八条 房屋征收劳务服务人员应具备的基本条件:

（一）熟悉房屋征收政策及相关的法律、法规，具有胜任房屋征收服务工作的政策理论水平和实际应用能力；

（二）遵纪守法，作风正派，秉公办事，原则性强；热爱本职工作，具有敬业吃苦的精神和较强的工作责任心；

（三）具有高中以上文化程度,身体健康，有一定的组织协调能力和群众工作水平。

第九条 房屋征收服务单位人员，应依法与所属单位建立劳动合同关系，经市住房建设服务中心组织培训、考试合格，并取得《海门市房屋征收服务人员上岗证》后，可从事以下工作：

（一）参与房屋征收项目的前期调查、摸底，征求意见、政策宣传等相关工作；

（二）参与房屋征收补偿安置工作的洽谈、签约、安置及相关善后工作；

（三）根据安排从事与房屋征收相关的其他工作。

第十条 房屋征收劳务服务单位人员在从业中应遵守下列规范:

（一）熟悉政策,规范操作。做到政策宣传解释到位；

（二）亮证上岗，接受监督。做到入户调查、洽谈、协商、签约等并与征收部门工作人员同时入户、亮证上岗；

（三）仪表端庄，举止文明。严禁酒后与被征收人协商补偿安置等工作，严禁采取停电、停气、停水、断路、辱骂、殴打等野蛮暴力手段逼迁，严禁雇用无证及社会闲杂人员参与房屋征收相关工作；

（四）公正廉洁，诚实守信。严禁与被征收人、评估单位串通，违反政策、违规操作、弄虚作假、徇私舞弊，损害征收人利益；严禁克扣、降低补偿，损害被征收人利益；严禁接受和索要被征收人财物、接受被征收人安排的宴请、娱乐或其它消费活动；

（五）以身作则，支持征收。凡本人涉迁的，要带头洽谈、带头签约、带头做工作。

第十一条 有下列情形之一的人员，房屋征收部门不予核发上岗证：

（一）受过刑事处罚，被判实刑期满后不到5年的，或缓刑期满后不到3年的；

（二）违反《中华人民共和国治安管理处罚法》，被公安机关处以行政拘留以上处罚不满2年的；

（三）违反房屋征收服务行业相关规定，被吊销上岗证后未满5年的；

（四）其他不利于从事房屋征收劳务服务工作的相关情形。

第十二条 房屋征收劳务服务人员上岗证实行年检公示和现场公示。凡持有《海门市房屋征收服务人员上岗证》的人员，应在每年1月底前，将上岗证交由所属服务单位统一送市住房建设服务中心进行年检，经年检合格的，在门户网站上公示。年检不合格的，不得在我市从事房屋征收服务。

第十三条 房屋征收服务人员变动工作单位的，由新单位凭原上岗证和变更审批表到市住房建设服务中心办理变更登记。房屋征收服务人员有征收服务项目未完成的，需经原所在单位同意后才能办理变更登记手续。上岗证遗失的，持证人凭报纸登载的遗失公告和所属房屋征收服务单位证明，到市住房建设服务中心申请补发。

第十四条 取得《海门市房屋征收服务单位备案证》、并经公示有效的房屋征收劳务服务单位，可以从事以下工作：

（一）参与房屋征收劳务服务单位选定活动；

（二）按合同约定外派劳务人员参与房屋征收劳务服务工作；

（三）根据征收部门委托，从事与房屋征收劳务服务相关的其他工作。

第十五条 房屋征收劳务服务单位应加强规范化建设，积极参与“平安征收”创建、诚信体系建设、党建工作、文明行业创建等活动，提升行业社会形象和信誉。

第三章  房屋征收劳务服务单位选定

第十六条 房屋征收服务单位选定应遵循公开、公平、公正的原则。根据原城建指挥部专题会议纪要的相关规定，宜采取邀标、竞争性谈判、直接委托等方式来确定征收房屋服务外包的单位。

（一）各项目实施主体在年初确定8-10人的考核评分组成员，在项目选定时随机抽取不少于5人组成项目考核评分组。考核评分的过程由市纪检监察部门进行全程监督。

（二）各项目实施主体在确定征收项目后，通过一定形式公开项目信息并接受征收服务单位报名。

（三）征收部门在对房屋征收服务单位进行监督、考核、评分的基础上，根据房屋征收服务单位的得分高低择优选定。

第十七条 历年结转项目房屋征收服务单位的选定由项目实施主体根据具体情况自行选定。

第十八条 对新项目所需的房屋征收服务单位的数量由项目实施主体根据项目的体量大小自行确定。

（一）对参与新工程项目的房屋征收服务单位，征收部门采取押证的方式，每个新项目至少押不少于4本上岗证，不得在海门市范围内重复押证。在完成工程量的80%后，可以调剂该项目中的2名征收劳务服务人员参加其他征收服务项目，完成工程量100%后该项目中剩余的征收劳务服务人员方可参加其余征收服务项目。

（二）房屋征收新项目中所需征收劳务服务人员的数量由征收部门根据征收项目具体情况确定，但最少不得少于4人。

第十九条 年度房屋征收项目材料由项目实施单位自行整理存档并报送市住房建设服务中心。

第四章 房屋征收劳务服务单位考核

第二十条 房屋征收服务单位出现下列情形之一，由相关部门和单位给予表彰或奖励，表彰和奖励情况记入该单位信用档案：

（一）在平安征收、文明创建、房屋征收服务等活动中，工作突出，考评优秀的，由市住房建设服务中心予以表彰；

（二）其他有文件规定组织考评的，按文件规定评比表彰；

第二十一条 房屋征收服务单位出现下列情形之一的，由市住房建设服务中心予以通报批评，限期整改，暂停承接业务；情节严重的，取消市场备案资格：

（一）房屋征收服务单位选定后，擅自终止实施，对工程项目造成直接影响的；

（二）项目实施中，上岗人员到岗率低、未经允许随意增减或调换人员给征收推进工作造成影响的；

（三）单位从业人员违反本办法第十条（一）或（二）项规范要求的；

（四）转包、分包房屋征收劳务服务业务的；

（五）未经房屋征收部门组织招投标而承接房屋征收劳务服务工作，或与其它房屋征收服务单位恶意串标的，或出租、出借《海门市房屋征收服务单位备案证》给他人从事房屋征收劳务服务的；

（六）单位从业人员违反本办法第十条（三）或（四）项规范要求的；

（七）出现重大安全事故或其他恶性事件的。

以上第（一）、第（二）、第（三）项情形，只要其中一项情形出现一次的，给予单位通报批评，限期整改，暂停业务承接半年；出现两次的，暂停业务承接一年；出现三次的，取消市场备案资格。

以上第（四）、第（五）、第（六）、第（七）项情形，只要其中一项情形出现一次的，取消市场备案资格。

房屋征收服务单位弄虚作假，骗取《海门市房屋征收服务单位备案证》的，吊销《海门市房屋征收服务单位备案证》和法定代表人的《海门市房屋征收服务人员上岗证》，法定代表人5年内不得再申领《海门市房屋征收服务单位备案证》和《海门市房屋征收服务人员上岗证》。

第二十二条 房屋征收服务人员出现下列情形之一的，市住房建设服务中心公开通报批评，暂停上岗资格6个月，情节严重的，取消上岗资格：

（一） 房屋征收服务人员违反本办法第十条第（一）或（二）项规范要求的；

（二）未经房屋征收部门批准，擅自到其他单位、项目串岗执业从事房屋征收劳务服务活动的；

（三）房屋征收劳务服务人员违反本办法第十条第（三）或（四）项规范要求的；

（四）因工作方法不当，引发群体性集访的，并赴省、进京上访并造成恶劣影响的；

（五）本人涉迁时，带头作用差，在签约率达到50%时仍未签约的；

以上第（一）项情形，出现一次的，公开通报批评，暂停上岗资格6个月；出现两次的，吊销《海门市房屋征收服务人员上岗证》，取消上岗资格；

以上第（二）、（三）、（四）、（五）情形之一只要出现一次的，吊销《海门市房屋征收服务人员上岗证》，取消上岗资格；

暂停上岗资格期满后要求复岗的，必须由所在单位申请，报市住房建设服务中心批准同意后方可复岗。

房屋征收服务人员弄虚作假，骗取《海门市房屋征收服务人员上岗证》的，吊销《海门市房屋征收服务人员上岗证》，5年内不得再申领《海门市房屋征收服务人员上岗证》。

第二十三条 有下列情况之一的，单位或个人年检不予通过：

（一）不参加征收服务业务培训或考试不合格的；

（二）未按时参加年检的；

（三）有违法违纪或违反行业规定行为，被取消市场备案资格的，或暂停承接业务，仍在暂停期内的；

（四）一年内有三次以上群众投诉或群众被媒体公开曝光有一次,经查存在主观责任的；

（五）不直接从事房屋征收服务工作的。

 第二十四条 征收部门加强对征收劳务服务单位的管理，相关廉政保证金的设立、具体的金额与奖惩措施在双方签订的民事合同中另行约定。

第五章 征收评估服务单位管理

第二十五条 受委托的评估单位，可从事以下活动：

（一）参与征收项目的调查摸底，进行项目概算资金评估；

（二）进行市场调查，确定相关评估对象的评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取工作；

（三）对被征收房屋和产权调换房屋进行评估；

（四）根据被征收人或者房屋征收部门的申请，对评估价值有异议的进行复核评估；

（五）受委托的其他事项。

第二十六条 评估单位承接评估业务后，必须成立项目组。项目组成员不得少于3人。其中，注册房地产估价师不得少于2人。如遇项目特殊或涉及户数较多，征收部门可对项目组另作其他要求。

第二十七条 评估一般按房屋的“自然间”为单元，逐间进行评估。评估单位在作业前，应当编制项目评估作业方案，并报征收部门备案。评估作业方案应包含以下内容：组织领导、人员分工、作业程序、进度计划、质量保证、服务承诺等内容。

第二十八条 房屋征收评估人员应当参加征收评估主管部门组织的培训、考核，取得《海门市房屋征收评估服务人员上岗证》后，方可从事房屋征收评估工作。

房屋征收评估人员应当向被征收人出示《海门市房屋征收评估服务人员上岗证》，并做好评估咨询、解释工作；未出示《海门市房屋征收评估服务人员上岗证》的，被征收人有权拒绝配合评估。

第二十九条 评估单位应当到被征收房屋现场逐户进行实地查勘，核对评估对象状况，做好实地查勘记录，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，并及时归档妥善保管。被征收房屋实地查勘记录，应当由被征收人、房屋征收部门有关工作人员和实地查勘的估价师等共同签字认可。

因被征收人原因不能对被征收房屋进行入室实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由房屋征收部门、评估单位相关工作人员在实地查勘记录上签字说明，并请无利害关系的第三人见证签字，同时在出具的评估报告中应当对相关情况作出说明。

第三十条 被征收人不配合评估，在征收期限内不提供合法书证，影响征收工作正常进行的，评估单位可依据被征收房屋的外观状况和合法书证材料等进行评估，并在评估报告中作出说明。同时，附无利害关系的第三人见证材料。

第三十一条 评估单位出具的评估报告必须符合《房地产估价规范》的要求。评估单位应对照下列事项对评估报告进行自检：

（一）适用政策是否有误；

（二）评估时点是否与房屋征收公告颁发日期相一致；

（三）评估的技术路线是否正确；

（四）评估方法的选用是否恰当；

（五）评估的价格是否合理；

（六）评估报告内容是否缺项；

（七）有否存在错评、漏评现象；

（八）相关当事人名称或姓名是否有误；

（九）房屋的坐落、朝向、面积等是否有误；

（十）有否按规定有两名估价师签字、盖章；

（十一）报告是否有错别字；

（十二）是否存在其他问题。

第三十二条 评估单位在出具正式评估报告前，应当按照委托合同的约定，向征收部门提供各户的初步评估结果。各户的初步评估结果应当包括评估对象的构成、基本情况和评估价值。征收部门应当将各户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示5日。公示期间评估单位应当安排负责房屋征收评估项目的估价师进行现场说明解释。存在错误的，评估单位应当修正。

各户初步评估结果公示期满后，评估单位应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和各户评估报告。房屋征收部门应当及时向被征收人转交各户评估报告。评估报告送达人及被征收人应该在《送达回证》上签字。整体评估报告和各户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上估价师签字，并加盖评估单位公章。

第三十三条 被征收人或者征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向评估单位申请复核评估。申请复核评估的，申请人应当向原评估单位提出书面复核评估申请，并说明存在的问题。复核评估费用由原评估单位承担。

评估单位应当自收到书面复核评估申请之日起10日内，对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知申请人。

第三十四条 被征收人或者征收部门对原评估单位的复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向南通市房屋征收评估专家委员会申请鉴定。申请人应当提出书面申请并按规定预缴鉴定费，如鉴定改变原评估结果的，其费用由原评估单位承担；未改变的，其费用由申请人承担。

书面鉴定申请应当包括以下内容：

（一）申请人、相关房屋坐落等基本情况；

（二）申请的具体事由；

（三）房地产价格评估报告和复核结果通知。

经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的评估单位应当改正，重新出具评估报告。

第三十五条 评估单位应当将下列资料与评估报告共同整理存档：

（一）评估委托协议；

（二）房屋征收的公告；

（三）估价对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；

（四）估价对象的实地查勘记录、照片等资料；

（五）标准样本房屋的实地查勘记录、照片等资料；

（六）可比实例的实地查勘记录、照片等资料；

（七）确定估价结果的有关系数、参数等证明资料；

（八）其他涉及估价项目的必要资料。

第六章 征收评估服务单位选定

第三十六条 从事房屋征收评估的单位（以下简称评估单位），应当具有相应的房地产评估资质。未取得《房地产估价师注册证书》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房屋征收评估业务。

第三十七条 评估单位、房地产估价师应当遵循独立、客观、公正、合法的原则开展房屋征收评估工作，并对评估结果负责。

第三十八条 评估单位不得采取迎合征收当事人的不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第三十九条 市住房建设服务中心定期向社会公布从事房屋征收评估、具有相应资质的房地产价格评估单位及其信用情况。需在我市从事房屋征收评估活动的评估单位，应向市住房建设服务中心提出申请。经审核后，选择一批社会信誉好、综合实力强、具有相应的房地产评估资质的评估单位列入当年从事房屋征收评估单位备选名录，并向社会公布。未列入备选名录或列入后因违纪违规被取消录入备选名录资格的单位，不得在我市从事房屋征收评估活动。列入备选名录的单位因违反相关规定被停业整改的，在整改期内不得作为备选对象。

申请列入备选名录的评估单位，应当提交下列资料：

（一）房屋征收评估单位备选登记表；

（二）企业法人营业执照及相关证明；

（三）房地产价格评估单位资质证书；

（四）我市固定经营服务场所证明；

（五）评估业绩及信誉情况证明材料；

（六）从业人员登记表、房屋征收评估业务培训合格证书、房地产估价师注册证书、劳动合同、劳动部门出具的在本单位缴纳相关保险的证明；

（七）其他相关材料。

     第四十条 选定评估单位应当遵循以下程序：

（一）房屋征收部门向社会发布征收评估信息。

（二）具有相应资质的评估单位报名。

（三）房屋征收部门按照报名先后顺序公布报名名单。

（四）被征收人在名单公布之日起5个工作日内协商选定评估单位，并将协商结果书面告知房屋征收部门。

（五）被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过百分之五十的被征收人选择同一评估单位的，为多数决定；不足百分之五十的，采取摇号、抽签等方式确定。

（六）征收部门公布被征收人协商选定或者通过多数决定、随机选定等方式确定的评估单位。

（七）同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家评估单位承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上评估单位共同承担，但应当共同协商确定一家评估单位为牵头单位；牵头单位组织相关评估单位就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

第四十一条 评估单位选定后，征收部门应当向评估单位出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。未签订委托合同的，不得进行房屋征收评估活动。

第四十二条 评估单位应当按照委托合同约定的时间和要求完成评估，向征收部门出具评估报告（包括各户评估报告）。评估单位未按照约定的时间和要求完成评估或评估失实的，应当承担相应的法律责任。

第七章 征收评估服务单位考核

第四十三条 完成并出具估价报告后，应按档案管理的要求，及时完成相关的资料收集归档工作，建立一户一档，实行专人保管。估价报告及有关资料一般应保留二十年。

第四十四条 市房屋征收评估主管部门会同相关部门负责对评估单位的管理考核工作，考核结果作为列入下年度房屋征收评估单位备选名录的重要参考依据。

第四十五条 评估单位有下列情形之一的，一经核实，直接取消录入备选名录资格，两年内不予列入房屋征收评估单位备选名录：

（一）隐瞒真实情况、弄虚作假取得录入资格的；

（二）违规操作，引发群众集访等恶性事件的；

（三）在评估过程中违反政策、弄虚作假的；

（四）所属工作人员违背职业道德和行业规范，影响征收工作的；

（五）无正当理由不参加考核的。

第八章  附则

第四十六条 房屋征收劳务费用、评估费用按照我市相关规定执行。

第四十七条 集体土地上房屋征收项目及协议搬迁项目劳务服务和房地产评估业务服务的单位及人员的管理工作可参照本办法执行。

房屋征收（搬迁）涉及资产评估单位进行的设备搬迁评估的管理工作参照本办法执行。

大交通、电力线路等专项公益性建设项目需搬迁房屋的，按有关规定执行。

第四十八条 本办法自2019年 3月 1日起试行。